Una città sempre più internazionale, che richiama residenti e acquirenti di case, sempre più spesso dall’estero. Berlino è dopo Londra e Parigi, o insieme ad esse, una delle metropoli ricercate anche dai nostri connazionali. E che ha visto negli ultimi anni una vera e propria esplosione del mercato immobiliare.
Sono tre i motivi che, secondo gli esperti di mercato, spingeranno ancora la crescita nel mercato residenziale di Berlino. In primis la scarsità dell’offerta, i costi degli affitti alti, anche se più bassi rispetto a città come Milano e, infine, i tassi sui mutui fermi al 2 per cento.
«A dare vivacità al mercato è certamente il numero crescente di berlinesi che vuole diventare proprietario di una casa, ma anche un reddito pro-capite che, seppure inferiore a quello di Amburgo, ha un potere d’acquisto superiore – spiega Enrico Imbraguglio, managing director di Optimum asset management, boutique che si occupa di fondi immobiliari focalizzati sulla città tedesca –. Ogni anno in città, secondo l’Ufficio federale di ricerca sulle costruzioni, c’è bisogno di circa 16mila case nuove ma nonostante l’aumento dei progetti in costruzione i permessi concessi non sono sufficienti». Nel 2013 sono state completate “solo” 4.600 unità residenziali. Nella prima metà del 2014, secondo la società di consulenza JLL, sono stati dati 14mila permessi edilizi, ma ci vorranno 2-3 anni per vedere i palazzi completati. Secondo Imbraguglio, che con Optimum punta su palazzi da rivedere e frazionare: è ancora ampio il gap tra mercato all’ingrosso e quello privato: in media 1.470 euro al mq contro 2.700 euro».
La popolazione intanto cresce, anche per l’arrivo di stranieri che prima o dopo puntano all’acquisto nel mattone. Le attese – dicono da Cbre – sono per un aumento del 10% tra il 2011 e il 2025 in aree come Mitte, del 9% a Neukölln e così via. E sono le zone periferiche a beneficiare della popolazione in aumento. Il distretto (12 in tutto in città) con l’incremento più elevato è Reinickendorf, seguito da Spandau e Mitte. E i prezzi? Sono saliti del 13% tra giugno 2013 e giugno 2014 (+8% nel segmento del nuovo). A giugno 2014, secondo JLL, il prezzo mediano (il valore esattamente a metà tra minimo e massimo) a Berlino è di 2.700 euro al mq, ma viaggia tra valori minimi sotto i mille euro in alcune zone molto periferiche ai massimi di quasi 6mila euro a Mitte. Solo a Spandau, Marzahn-Hellersdorf e Reinickendorf si trovano case sotto i 2mila euro al mq. Nei distretti del centro i valori hanno superato i 3mila euro al mq, ma nel segmento del lusso le quotazioni viaggiano tra 6mila e 10mila euro al metro.
«I canoni di locazione a Berlino sono saliti in media del 50% dal 2009, la maggior crescita tra le sette principali città della Germania – dice Jirka Stachen, senior research analyst di JLL Germania –. I prezzi delle case in condominio sono saliti nel periodo del 75%, ma restano sotto il livello degli altri centri».
Quali le aree più interessanti per un acquirente estero? «In genere tutti i distretti hanno un qualche appeal – spiega ancora Jirka Stachen –, punterei su Spandau, la parte nord di Charlottenburg, Marzahn-Hellersdorf, Reinickendorf, Neukölln. Aree trendy sono Prenzlauer Berg, Friedrichshain, Kreuzberg, il lusso si trova a Mitte e vicino a Kurfürstendamm. Ci sono poi aree in sviluppo vicino a zone industriali abbandonate o aree military, per esempio Mediaspree area, Gleisdreieck e alcuni spazi a Mitte».
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